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名家访谈:杭州楼市改善市场新趋势

时间:2019-05-31 07:36 来源:未知 编辑:admin

核心提示

2019上半年,杭州楼市依然出现了4次万人摇,有19次新房摇号中签率低于5%的情况出现。与摇号一样,热度不减的是土拍。 上半年杭州八区卖地金额1204.1亿元,和去年同期一样依然保持在...

  2019上半年,杭州楼市依然出现了4次万人摇,有19次新房摇号中签率低于5%的情况出现。与摇号一样,热度不减的是土拍。

  上半年杭州八区卖地金额1204.1亿元,和去年同期一样依然保持在超千亿的高位。与此同时,杭州二手房挂牌量也正式突破了八万套大关。

  一边是万人摇、一边是千亿地、一边是八万套,2019年夏天,杭州楼市又来到了一个比较微妙的十字路口。

  现在已经进入了2019年的夏天,站在下半年这个比较微妙的时间节点上,您能不能分析一下今年上半年杭州楼市的走势,以及下半年的杭州市场,特别是高端改善型市场会是怎样的格局和走势呢?

  丁建刚:今年上半年,本来在去年四季度的时候,市场已经有一个比较明显的降温。但我们的政策发生了变化,特别是货币政策发生了变化。我们看到1月份的信贷,人民币贷款达到了3万多亿,整个•●到一季度就达到了将近6万亿,事实上货币仍然是比较宽松的。同时由于经济下行的压力,所以对房地产市场在今年上半年,政府已经有了一些微妙的变化。这些变化使得今年上半年市场再度火爆,几乎回到了,甚至在某种程度上超过了2018年,去年的上半年。所以我▽•●◆们看到今年上半年商品房摇号中签率再度降低,“万人摇”的现象多次出现。除了刚需市场以外,还有改善型需求也非常强劲。因为市场有一个重要的现象,就是一二手房的严重倒挂,特别是改★▽…◇善型需求这样一些楼盘,差不多商品房价格都要比二手房价格便宜20%,甚至30%。整个上半年的市场主基调是这样一个基调。

  但整个市场也瞬息万变,我们看到为了挽救经济下行还是有◆●△▼●一些政策,特别是有一些稳经济增长,稳预期的政策,没有出台过度打压房地产市场的政策。但是在5月份银保监会出台了23号文件,包括郭树清主席在陆家嘴论坛上的讲话,谈到了房地产市场金融化的话题。所以从现在来看,正像您所说,处在一个非常微妙的阶段。我个人判断,因为现在所有不确定性因素存在,所以在下半年中官方还是希望把价格稳定在一个非常狭窄的空间。

  高端改善住宅实际上人们都会衡◇•■★▼量,刚才我说一二手房之间的倒挂,所以差不多只要手里有二手房,或者想改善的人,只要有指标,只要有足够的支付能力,很多人都会去摇号。因为只要一摇到号,手里比较劣质的二手房卖出去的价格,就可以等值换来一套优质的商品房,这种现象在整个杭州市场是非常明显的。

  您曾经说过,杭州的改善型需求远远没有得到满足,杭州不缺房子,但是缺好房子。那最近几年有着高端改善型需求的购房者越来越多,对于这类人群您有着怎样的购房建议,他们的购房心态会出现怎样的变化呢?

  丁建刚:第一,现在大家的做法☆△◆▲■都是正确的,就是以旧换新,以劣换优。我指的这些换还不是30年、40年朝晖这样的老小区,实际上现在换的更多的是十几年次新房,我们把它叫次新房。但由于整个产品的迭代,由于二手房价格没有被抑制,二手房价格高企。我们看到同一个区域里面,比如说那些十几年的房子,已经比较陈旧了。从现在来看,坦率的说品质已经比较落后了。这样一些业主如果把它换掉▪…□▷▷•的话,几乎用等价格就可以,如果能够摇到号,那就可以买一套新的商品房,所以这种做法当然是正确的。特别是精装修,过去十多年是很少有精装修的产品。即使有,现在已经非常落伍了。现在我建议▷•●改善型购房者还是应该买精装修的产品,大大提高了生活品质、大大降低了装修精力、财力、物力等等,同时入住时间和居住的感受会好很▲★-●多。因为精装的商品房几乎是一交房就可以入住,而毛坯的话要等待较长的时间。即使你入住了还会▲●…△受到大量装修进出,运建材,以及装修噪音的干扰等等,我想这是对改善型购房的建议。

  这几年杭州的城市发展可以说是突飞猛进,杭州的房产市场也出现了一些变化。传统板块和新型板块之间是★-●=•▽如何进行承接△▪▲□△的呢,继武林、申花、黄龙之后,哪个新型板块可以承接呢?

  丁建刚:杭州这个城市可以说是四面开花,东西南北,中稍微弱一点,因为中涉及到大量原来的老房子,老小区。但是东西南北各个方向实际上都在兴起,东,钱塘新区;西,城西科创大走廊、未来科技城;南,既有钱江新城,钱江新城已经基本饱和了。再往南就是钱江世纪城,以及萧山市北等等这样一些区块;北,就是新兴崛起的北部新城,或者叫城北副中心。

  刚才说的传统板块,比如原来是武林门、黄龙、申花,申花现在已经非常明确的,几乎没有悬念确认为杭州市中心一个豪宅区了,它的豪宅分布也最为密集,现在基本上价位,基准价位,新开的政府批出来价格都是五万四、五万五左右的价格。但随着整个城北副中心的建设,继续向外扩张,包括轨道交通的建设,申花再往北就是祥符、北软,以及运河新城这样一些板块,承接了城北改善型置业的需求外溢。

  在城北核心区马上有一个新产品将要面市了,它就是绿都金科和宁文华府,您是怎样看待这个项目操盘方金科地产的呢?

  丁建刚:绿都金科和宁文华府处在祥符板块,和申花板块就是一条石祥路之隔。这个板块发展已经有十年左右的时间了,由于万达的建设,以及轨道交通的建设,城市继续向北推进。北边还有运河新城,新的华润万象城等等,这样一些基础设施建设、城市生活配套建设等等。刚才你提到的金科地产,也许杭州还不是特别熟悉,杭州的购房者还不是特别熟悉。金科地产在西南,特别在它的老家重庆是非常知名的一家开发商。

  在重庆10个家庭就有1个家庭购买金科的房子,杭州不太了解,但在重庆实际上是非常知名的。它在重庆开发的一些楼盘,特别是以九曲河为代表的一些楼盘,在重庆的知名度和美誉度都非常高。我相信到杭州来开发,也会把这样一些优质的楼盘基因带到杭州来。

  和宁文华府即将首开的洋房产品,您觉得跟市◇…=▲面上传统的洋房产品相比,它有着怎样的优势和亮点呢?

  丁建刚:洋房不是一个非常明确的概念,原来我们把五六层的叫洋房,现在很多项目都把6层做成叠墅了,一跃二、三跃四、五跃六等等,七八层也可以算洋房,电梯房。坦率的说,在市中心这样的高度,这样的密度,就不太多见,主要是高度。很多人还是有这样一些情结,就是不愿意住得太高,不愿意电梯过于密集,所以对洋房还是有些青★△◁◁▽▼睐。洋房和高层相比,第一,它是得房率比较高;第二,我看到它的户型设计,因为洋房得房率比较高,比较薄,比较宽,它的户型能得到比较舒适的户型。

  我看115方的户型可以做到非常舒适的三房两厅两卫,阳台是两个开间的阳台,整个朝南开间超过10米,其中2个开间是▼▲阳台,还有飘窗。户型的最大特点就是宽、薄,这个特点在139方户型中也是一样,四房两厅两卫,可以做到四个南开间,包括客厅在内,南开间尺度超过14米,也是两个宽度的阳台,还有一些飘窗等等。所有的卫生间都有采光,户型上的优势是整个洋房产品最大的优势。

  在您看来洋房类产品会不会成为杭州今后高改市场上的新趋势呢,买这种产品时候,购房者需要注意哪些方面呢?

  丁建刚:不会是一个主流趋势,因为供应量比较少,现在的容积率都比较高,所以在一个楼盘中能够做出部分洋房就已经比较难得了。绿都金科和宁文华府做了10幢洋房,这个量算是比较大了。需求◇=△▲量是很大的,很多人内心还是需求的,但供应只是在一部分楼盘中有,特别是在市中心那就非常少了,有一些在郊区一点的,在叠墅的后面之类有一点洋房,但在市中心洋房确实越来越少了。特别喜欢洋房的这样一些人,有很多人就专门要买洋房,不愿意住高层的。我认为根据自己的实际能力和喜好来选择,如果说确实不愿意住高楼,甚至有恐高症等等,不愿意大量的人电梯使用比较频繁,这类人也不愿意住得太高,当然就可以选择洋房。洋房的价格略贵一些,另一部分◁☆●•○△人愿意也好,不愿意也好,就只能选择高层。

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